fbpx


ABOGADOS ESPECIALISTAS

EN DERECHO MERCANTIL

911 78 10 75

Plaza de Castilla nº 3 - 7º A, Madrid

695 60 28 43

Algunos juzgados impiden a los arrendadores a ejecutar los avales aplicando la cláusula “rebus sic stantibus”

Algunos juzgados impiden a los arrendadores a ejecutar los avales aplicando la cláusula “rebus sic stantibus”

18 de diciembre de 2020. Muller Friedman Abogados Mercantil Concursal

Debido a la pandemia del COVID19, vivimos probablemente un cambio histórico en cuanto a la aplicabilidad por nuestros juzgados de la cláusula rebus sic stantibus.

Existen ya varios pronunciamientos a nivel nacional en primeras instancias, en cuanto a la concesión de medidas cautelares en el marco de demandas basadas en la mencionada rebus sic stantibus y consistentes en impedir, por ejemplo, la ejecución de avales y la incorporación en ficheros de morosos a los deudores impagados.

Los jueces han acogido estas solicitudes suspendiendo –según los casos- el pago del 50% de la renta, la ejecución de los avales bancarios o la posibilidad de reclamar judicialmente el desahucio o el pago. Y en relación con la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, deja claro que, si bien la pandemia es un acontecimiento sobrevenido, extraordinario e imprevisible, es necesario probar que es la causa concreta del desequilibrio y valorar éste para determinar el reajuste.

Resolución del Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza respecto a la cláusula “rebus sic stantibus”

Merece especial mención la resolución dictada por un Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza respecto a un contrato de franquicia de una conocida marca deportiva, uno de cuyos franquiciados solicitaba precisamente dicha medida cautelar que impida que se pueda ejecutar el aval que la marca tenía previsto en el contrato para el caso de determinados incumplimientos; o en suspender determinados vencimientos en contratos de financiación o la exigencia de cumplimiento de determinados ratios financieros, tal y como ha dictado un juzgado de primera instancia de Madrid en el marco de un préstamo sindicado a favor del grupo empresarial prestatario.

 Especial mención vamos a hacer al Auto 288/2020, 25 de septiembre, mediante el cual la magistrada Teresa Álvarez de Sotomayor Soria, titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Navalcarnero (Madrid) ha acordado la suspensión cautelar de la ejecución del aval bancario de 10.800 euros en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.

Esta resolución se basa en el “impacto económico y social grave” de la pandemia de Covid-19, por el cual el juzgado suspende la ejecución del aval por impago de un local situado en el centro comercial Xanadú, al oeste de la Comunidad de Madrid, constituido por CaixaBank.

Según indica la magistrada Álvarez de Sotomayor en el auto septiembre, la adopción de esta medida cautelar exige el cumplimiento de tres requisitos: peligro por mora procesal, apariencia de buen derecho y prestación de caución, que sí se dan en este asunto.

En este sentido, indica que los derechos y obligaciones de las partes que surgen de un contrato de arrendamiento de local de un negocio ubicado en un centro comercial “se han visto afectados por dichas circunstancias” y hasta la declaración del estado de alarma, había cumplido con sus obligaciones contractuales y con el pago de la renta pactada.

Igualmente, apunta que el obligado cese de la actividad profesional de muchos arrendatarios puede ocasionar una imposibilidad de pago de la renta. E indica que dicha circunstancia deberá acreditarse en el pleito principal, así como las consecuencias contractuales.

“Rebus sic stantibus”, una excepción al principio “pacta sunt servanda”

El artículo 1.105 del Código Civil establece una excepción al principio de conservación de los contratos contenido en el brocardo “pacta sunt servanda”. Esta excepción se refiere a los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor. En concreto, este precepto señala que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Asimismo, el Tribunal Supremo ha concretado que para que opere este supuesto, ha de tratarse de un hecho no imputable al deudor, siendo las circunstancias totalmente imprevisibles en el momento de la contratación y tener como consecuencia el incumplimiento de la obligación.

De este modo, la magistrada subraya, que la declaración del estado de alarma puede considerarse como un caso de fuerza mayor, que puede llegar a tener incidencia directa en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los distintos contratos de arrendamientos.

Ejecución del aval bancario durante la pandemia

La magistrada Álvarez de Sotomayor concluye que la ejecución del aval bancario por el impago de una mensualidad en un contrato de 3 años de duración es desproporcionado”, siendo por tanto improcedente en este momento.

Por otra parte, señala que se acredita igualmente el peligro por la moral procesal porque en caso de que se proceda a la ejecución del aval constituido como garantía adicional y posteriormente se estime íntegra o parcialmente la demanda, puede forzar al demandante a nuevo procedimiento judicial.

Lo que está claro es que habrá un cambio significativo en nuestra legislación y jurisprudencia, todo ello fruto del efecto provocado por la pandemia y crisis económica generada en consecuencia. No faltan propuestas en el Congreso de los Diputados para trasladar esta doctrina al Código Civil.

Muller Friedman

PLAZA MANOLETE 2, PISO 12 A, MADRID (FRENTE AL ESTADIO SANTIAGO BERNABEU)

Teléfono: 911 78 10 75

Contacto

La cláusula “Rebus sic Stantibus”, primeras resoluciones de los Juzgados

La cláusula “rebus sic stantibus”, primeras resoluciones de los Juzgados

19 de noviembre de 2020. Muller Friedman Abogados Mercantil Concursal

¿Qué es la cláusula “rebus sic stantibus”?

La cláusula “rebus sic stantibus” viene a significar algo así como “según el estado de las cosas” o “estando así las cosas”, se basa en el principio de equilibrio de las prestaciones entre partes. Contiene la prevención de que un contrato pactado en determinadas circunstancias pueda revisarse si dichas circunstancias cambian de manera sustancial, alterando la base del negocio y suponiendo por ello una excesiva onerosidad para una de las partes. Cumple, por tanto, una función eminentemente económica.

Dicha cláusula se basa en el principio de mantenimiento de los contratos, pero aplicando una revisión en las condiciones de los mismos. El problema es que, a pesar de su creciente importancia, en nuestro ordenamiento no está regulada expresamente, sino que se ha ido modulando a través de la jurisprudencia, cuya función no debería ser la de “legislar”.

¿Se pueden extinguir o modificar los contratos en vigor por la crisis del COVID-19?

Que los efectos de la pandemia del Covid-19 iban a ser devastadores para la economía era algo que pocos dudaban. Y que derivado de esto, numerosas relaciones contractuales iban a resultar afectadas también era algo más que previsible.

Entre los más afectados se encuentran los empresarios, que ven como sus ingresos han caído notablemente, o incluso han facturado 0 euros en los últimos meses, y que sin embargo se veían obligados a continuar pagando las rentas mensuales de sus locales de negocio.

Cierto es que los contratos están para cumplirse, principio “pacta sunt servanda” del artículo 1.091 del Código Civil”. Pero también es cierto que este principio encuentra límites, unos establecidos normativamente, como el que recoge el artículo 1.105 del mismo Código Civil– casos de fuerza mayor-, y otros establecidos y reconocidos por la jurisprudencia, como la ampliamente comentada durante los últimos meses, y objeto de debate en multitud de foros, jurídicos y no jurídicos, cláusula “rebus sic stantibus”.

Primeras resoluciones de los Juzgados

Pues bien, nos quedaba la duda de cómo iban a acoger los Juzgados las pretensiones de los arrendatarios en este sentido. La primera de las premisas, es decir, que se den unas circunstancias excepcionales que no pudieron preverse, no admite en el presente caso demasiada discusión, dada la magnitud de la pandemia, ya que el propio Real Decreto 463/2020 que declaró el primer Estado de Alarma hacía referencia expresa a esas “circunstancias excepcionales” que vivíamos.

Pero a esta primera premisa deben acompañarle otras circunstancias en cada caso concreto, ya que los arrendatarios deberán acreditar que en efecto esta situación extraordinaria le ha provocado una disminución de ingresos real que haga efectivamente aplicable la cláusula “rebus”.

Ya son numerosas las resoluciones judiciales que sí reconocen su aplicación, modificando total o parcialmente las condiciones de los contratos. Como, por ejemplo:

  • Auto 256/2020 de 25 de junio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 1 de Valencia, estimó parcialmente el aplazamiento del 50% de la renta mínima mensual pactada en el contrato, aplicando la cláusula rebus sic stantibus ya que “resulta notorio que la crisis derivada de la actual pandemia por COVID’ 19 no era previsible. Igualmente, se ha producido una situación que ha afectado de manera extraordinaria, inmediata e intensa a la situación económica de la parte actora”.

  • Auto 162/2020 de 7 de julio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 2 de Benidorm, por una parte, estimó la suspensión parcial del pago de la renta durante un período determinado, y, por otra parte, la medida de prohibición de la parte demandada de interponer demanda de desahucio o de reclamación de rentas durante la tramitación del procedimiento, entendida como la obligación de abstenerse temporalmente de llevar a cabo dicha conducta.

  • Auto 299/2020 de 13 de agosto de 2020 dictado por el Juzgado de Primera Instancia nº 74 de Madrid estimó las medidas cautelares consistentes, fundamentalmente, en suspender la facultad de la demandada de reclamar judicial o extrajudicialmente las garantías del contrato de arrendamiento, cuando mediante su ejercicio se pretenda por la arrendadora el cobro de importes respecto de los que se haya solicitado se ajuste en la demanda, y en imponer a la arrendadora la obligación de abstenerse de incluir a la arrendataria en ficheros de morosos, como es ASNEF, como consecuencia del impago de cantidades respecto de los que se haya solicitado su ajuste en la demanda.

  • El Juzgado de 1ª instancia número 81 de Madrid, en su auto número 447/2020 resolviendo unas medidas cautelares, aplica la cláusula ‘rebus sic stantibus’ y acuerda:
    a) suspender el pago del alquiler a una discoteca de Madrid de la renta que venía abonando por una situación de causa de fuerza mayor -en este caso la crisis del coronavirus- hasta que vuelva a permitirse la reapertura de la discoteca.

    b) acuerda la suspensión del pago de la renta (con el mantenimiento del pago de las cantidades complementarias abonadas en virtud del Real-Decreto ley 15/2020) mientras no se permita la reapertura del Local.

    El Auto estudia la situación de un empresario del ocio nocturno que, como consecuencia de la situación sanitaria existente en España derivada de la crisis del coronavirus, se vio interrumpida la actividad del negocio y no se ha podido reiniciar debido a los numerosos rebrotes.

Conclusiones

Si bien, aunque en determinadas circunstancias se podrá aplicar, y tener acogida; no es posible aplicar de forma general la cláusula “rebus sic stantibus” y así lo han establecido las numerosas resoluciones judiciales. Debe realizarse un estudio individualizados de cada caso, pues si se diera una aplicación generalizada y automática, también podría producirse el efecto contrario, y es que ese desequilibrio entre partes acabara por ir en perjuicio, en este caso del arrendador0

Muller Friedman

PLAZA MANOLETE 2, PISO 12 A, MADRID (FRENTE AL ESTADIO SANTIAGO BERNABEU)

Teléfono: 911 78 10 75

Contacto