La clienta del despacho, arrendataria del inmueble y parte demandada mediante procedimiento verbal de desahucio, ha obtenido un fallo favorable al considerar el Juez que el arrendador ha incumplido con su obligación. Ésta es el punto de partida para poder exigir el cumplimiento a la parte demandada, esto es, la denominada “exceptio non adimpleti contractus”.

¿Qué sucedió en el juicio?

Nuestra clienta dejó de abonar puntual e íntegramente la renta en marzo del año en curso, tras comunicar, como exige el artículo 21.1 y 3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, durante casi 4 años al arrendador, la necesidad de reparaciones en la vivienda. Durante este tiempo, no ha obtenido una solución a su solicitud sino todo lo contrario, debido al lamentable estado en el que estaba la vivienda, sufrió episodios broncoespamos nocturnos debidos a la humedad y el moho que había en la vivienda.

Entre las excepciones formuladas por la demandada en la oposición a la demanda, se encuentra el abono del pago de la renta en especie tras haber realizado obras de reparación en la vivienda que superan la cuantía debida en concepto de renta a la fecha del juicio. Estamos hablando de un hecho extintivo de la prestación por parte del arrendador, cuya prueba corresponde a la demandada, por aplicación de lo establecido en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ha sido clave la acreditación de la comunicación de los defectos existentes en la vivienda al arrendador, así como la prueba de que realmente se han realizado obras de reparación en la vivienda por parte de la arrendataria.

Verosimilidad a las alegaciones de la clienta en el juicio

La verosimilitud a las alegaciones de nuestra clienta se fundamenta en las fotos recogidas en acta notarial y el informe aportado por un perito. Este hace hincapié en que la situación tiene su origen en el año 2016.

Pues bien, el Juzgado en los fundamentos de derecho indica que el arrendador ha incumplido unas obligaciones que le correspondían, que han de ser consideradas de carácter principal y no secundarias. Esto, por tanto,  conlleva a considerar que éste no ha cumplido con el contrato. Asimismo, esto le impide exigir a la contraparte, en este caso a la demandada, el cumplimiento de sus obligaciones.  Máxime cuando ésta ha abonado el importe de las reparaciones de los defectos existentes en la vivienda.

Todo ello tiene su fundamento en las obligaciones recíprocas y consiste en que no se cumplen las propias, excepción que, aunque no está explícita en nuestro derecho, tiene su fundamento en el artículo 1124 y en el artículo 1100 del Código Civil. En estos se indica que los contratos dejan de ser obligatorios para una de las partes, cuando la otra falta a lo convenido.

Requisito necesario es también que la excepción se oponga de buena fe; no será viable que se paralice la acción por incumplimiento de obligaciones accesorias o no principales; tal incumplimiento lo ha de ser de obligaciones cuya insatisfacción frustre la finalidad de contrato.

Con esta sentencia de éxito, hemos conseguido paralizar el desalojo inminente de nuestra clienta a la vez que se condena en costas a la parte actora.

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