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Se suspenden los desahucios de personas vulnerables incluso cuando traigan causa de un proceso penal

Se suspenden los desahucios de personas vulnerables incluso cuando traigan causa de un proceso penal

25 de marzo de 2021. Muller Friedman Abogados Mercantil Concursal

Los desahucios de personas vulnerables se han suspendido durante el estado de alarma, incluso cuando traigan causa de un proceso penal. 

La norma publicada en el BOE del 20 de enero de 2021, el Real Decreto-ley 1/2021, de 19 de enero, de protección de los consumidores y usuarios frente a situaciones de vulnerabilidad social y económica, establece en su D.F.1ª una modificación del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19. En concreto, se modifica el artículo 1 bis relativo a la suspensión durante el estado de alarma de los procedimientos de desahucios y los lanzamientos para personas económicamente vulnerables sin alternativa habitacional.

 ¿Qué significa esta modificación en el tema de los desahucios?

Esto significa que la última modificación incluye la suspensión extraordinaria a los desahucios que traigan causa de un procedimiento penal. Se añade al párrafo 1º de este artículo lo siguiente:

«y en aquellos otros procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas que la estén habitando sin ningún título habilitante para ello».

Por tanto, además de la suspensión de los desahucios y lanzamientos en la vía civil, como estaba establecido hasta hace poco, se añaden los procesos penales en los que se sustancie el lanzamiento de la vivienda habitual de aquellas personas en situación de vulnerabilidad.

En cualquier caso, la declaración de suspender un desahucio/lanzamiento, es una facultad que tendrá el Juez. 

Consiguientemente, hasta el próximo 9 de mayo, existe la posibilidad de que un desahucio y lanzamiento de vivienda de personas en situación de vulnerabilidad sin alternativa habitacional, quede suspendido, independientemente de que provengan de un proceso civil (art. 250. 2º, 4º y 7º de la LEC) como de un proceso penal.

Sin embargo, para modular esta medida en el ámbito penal, se modifican las letras b) y c) del apartado 7 del art. 1 bis, por las que no procederá la suspensión si la entrada o permanencia en la vivienda ha tenido lugar en los siguientes supuestos:

«b) Cuando se haya producido en un inmueble de propiedad de una persona física o jurídica que lo tenga cedido por cualquier título válido en derecho a una persona física que tuviere en él su domicilio habitual o segunda residencia debidamente acreditada.

  1. c) Cuando la entrada o permanencia en el inmueble se haya producido mediando intimidación o violencia sobre las personas».

Recordamos que, la FGE emitió una Instrucción el 15 de septiembre de 2020, en la que establecía los criterios de actuación para la solicitud de medidas cautelares en los delitos de allanamiento de morada y usurpación de bienes inmuebles.

Respecto a los desahucios de los «okupas» en situación de vulnerabilidad, en sus conclusiones señalaba lo siguiente:

«Quinta. Ocupantes en situación de especial vulnerabilidad

Cuando las/los Sras./Sres. Fiscales soliciten el desalojo y se observe una situación de especial vulnerabilidad en las personas que ocupen el inmueble (personas en situación de claro desamparo, menores, personas con discapacidad, etc.), tendrán en cuenta esta circunstancia e interesará simultáneamente que los hechos se pongan en conocimiento de los Servicios Sociales, a fin de que adopten -con carácter necesariamente previo al desalojo­- las medidas oportunas para su protección, proveyendo en su caso las soluciones residenciales que procedan».

Muller Friedman

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Un okupa denuncia al dueño de un piso por ocuparlo para recuperarlo

Un okupa denuncia al dueño de un piso por ocuparlo para recuperarlo

11 de marzo de 2021. Muller Friedman Abogados Mercantil Concursal

Artículo publicado con anterioridad en Abc Sevilla

El pasado año, un hombre ponía en conocimiento de la Justicia la ocupación de forma violenta de la que era su casa en un barrio de Sevilla. No logró identificar a la persona que había llevado a cabo tal acción. El denunciante accedió a este piso de forma «pacífica», aunque admitía en su denuncia que estaba de okupa.

El juez decidió que este asunto habría de tramitarse como un procedimiento por delito leve y con juicio rápido.

Pero el Okupa, no tranquilo con la decisión del Juez, recurrió dicha decisión judicial al considerar que la gravedad de los hechos denunciados hacen apropiado llevar el procedimiento como delito grave del artículo 245 del Código Penal que hace referencia a la usurpación u ocupación de viviendas.

Un aviso con un mes de antelación para salir

En su alegato de motivos para recurrir la decisión, el abogado del okupa admitió que su cliente había estado ocupando el piso «sin título de propiedad suficiente para ello. Es lo que se dice un okupa, aunque entró de forma pacífica y lleva más de un año viviendo allí».

Según informaron a Abc fuentes del caso, reconoce que esta situación no le da derecho a ser propietario, pero «sí a que su posesión, sin título, no sea violentada sino por el legítimo propietario y con el procedimiento legalmente establecido. El tiempo transcurrido y la ocupación pacífica convierte a mi representado en un precarista, con derecho a ser requerido con un mes de antelación para desalojar el inmueble».

El okupa del okupa

Además de exigir un plazo para salir del piso, califica al denunciado, a la postre dueño del piso, como «ocupa del ocupa», pero con salvando las distancias entre la actuación «pacífica» del okupa original con «violenta e intimidatoria» del sucedáneo de okupa.

En el recurso presentado ante el juez, se señala que el nuevo okupa no ha acreditado ser el legítimo propietario del piso, por lo que pide el desahucio de éste. Además de la vía judicial, el okupa había contactado con una empresa ‘desokupa’.

Como se ha expuesto antes, el okupa denunciante no identificó al nuevo habitante de su hogar, aunque ya intuía que podría ser el dueño del piso por haber instalado inmediatamente una puerta blindada, algo poco inusual en el movimiento okupa.

Por tanto, la Policía llevó a cabo una serie de actuaciones para lograr contactar con el nuevo okupa del inmueble e identificarlo, resultando ser el dueño legítimo de la vivienda, que entró de forma pacífica a su casa, como atestigua la presidenta de la comunidad, y decidió cambiar la puerta de acceso. Recupera a su casa pero tiene una causa pendiente con la Justicia.

¿Te has visto en esta situación? Contacta con nosotros y te ayudaremos a recuperar tu vivienda.

Muller Friedman

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Nuevas medidas en materia de arrendamientos de locales de negocios tras el Real Decreto-ley 35/2020

Nuevas medidas en materia de arrendamientos de locales de negocios tras el Real Decreto-ley 35/2020

14 de enero de 2021. Muller Friedman Abogados Mercantil Concursal

El pasado diciembre se aprobó el Real Decreto-ley 35/2020, de medidas urgentes de apoyo al sector turístico, la hostelería y el comercio y en materia tributaria, con entrada en vigor al día inmediato posterior a su publicación en el BOE. Este Real Decreto-ley establece medidas para reducir los gastos de arrendamientos de locales que soportan empresas y autónomos, en materia tributaria y en el ámbito laboral y de seguridad social.

Respecto a los contratos de arrendamientos de locales 

Con respecto a los contratos de arrendamientos, en caso de ausencia de acuerdo entre las partes, cuando el arrendador sea una empresa o entidad pública o un gran tenedor, entendiendo por tal la persona física o jurídica que sea titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2; el arrendatario podrá antes del 31 de enero de 2021 solicitar de la persona arrendadora una de las siguientes opciones:

  1. Una reducción del 50% de la renta. Durante el tiempo que dure el estado de alarma declarado por el Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre, por el que se declara el estado de alarma para contener la propagación de infecciones causadas por el Covid-19. Así como sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses.
  2. Una moratoria en el pago de la renta que se aplicará durante el periodo de tiempo que dure el estado de alarma declarado por el RD 926/2020 y sus prórrogas, y podrá extenderse a las mensualidades siguientes, hasta un máximo de cuatro meses. Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses.

El pago aplazado de las rentas se podrá realizar durante un periodo de dos años a contar desde la finalización de la moratoria, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas, repartiéndose los importes aplazados de manera proporcional a lo largo del período.

Asimismo, el arrendador deberá comunicar de manera expresa su decisión a la arrendataria, en el plazo máximo de siete días hábiles desde que la arrendataria le haya formulado su solicitud por un medio fehaciente.

Lo establecido en este apartado no resultará de aplicación cuando la persona arrendadora se encuentre en concurso de acreedores o cuando, como consecuencia de la aplicación de estas medidas, el arrendador se encuentra en probabilidad de insolvencia o ante una insolvencia inminente o actual, de acuerdo con lo establecido en el Real Decreto Legislativo 1/2020, de 5 de mayo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Concursal, debiendo el arrendador que pretenda la aplicación de esta excepción acreditar encontrarse en alguna de las situaciones enunciadas.

Condiciones de los trabajadores autónomos y pymes para beneficiarse de las medidas de los arrendamientos de locales 

Para la aplicación de las medidas indicadas, los trabajadores autónomos y pymes arrendatarios de bienes inmuebles para uso distinto del de vivienda han de cumplir las siguientes condiciones:

  1. En el caso del trabajador autónomo, estar afiliado y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma mediante el RD 926/2020, en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
  2. En el caso de las pymes, que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 de la Ley de Sociedades de Capital, que establece las circunstancias que permiten formular balance y estado de cambios en el patrimonio neto de forma abreviada.
  3. Tanto para autónomos como para pymes, que su actividad haya quedado suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto.
  4. Tanto para autónomos como para pymes, en el supuesto de que su actividad no se vea directamente suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del RD 926/2020, se deberá acreditar la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento o reducción de la renta en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.

El cumplimiento de los requisitos establecidos, se acreditará por la persona arrendataria ante la arrendadora mediante la presentación de la siguiente documentación:

  1. La reducción de actividad se acreditará mediante una declaración responsable en la que se haga constar la reducción de la facturación mensual en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del mismo trimestre del año anterior.
  2. La suspensión de actividad se acreditará mediante certificado expedido por la AEAT o por la entidad competente para tramitar el cese de actividad extraordinario regulado en el artículo 17 del Real Decreto-ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes para hacer frente al impacto económico y social del Covid-19.

Por último, las personas arrendatarias que se hayan beneficiado de la reducción y del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la rente sin reunir los requisitos establecidos, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir. 

Personas afectadas por las nuevas medidas de arrendamientos de locales

Si eres uno de los afectados por la entrada en vigor de estas nuevas medidas, no dudes en contactar con nosotros y te resolveremos todas las dudas. 

Muller Friedman

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Algunos juzgados impiden a los arrendadores a ejecutar los avales aplicando la cláusula “rebus sic stantibus”

Algunos juzgados impiden a los arrendadores a ejecutar los avales aplicando la cláusula “rebus sic stantibus”

18 de diciembre de 2020. Muller Friedman Abogados Mercantil Concursal

Debido a la pandemia del COVID19, vivimos probablemente un cambio histórico en cuanto a la aplicabilidad por nuestros juzgados de la cláusula rebus sic stantibus.

Existen ya varios pronunciamientos a nivel nacional en primeras instancias, en cuanto a la concesión de medidas cautelares en el marco de demandas basadas en la mencionada rebus sic stantibus y consistentes en impedir, por ejemplo, la ejecución de avales y la incorporación en ficheros de morosos a los deudores impagados.

Los jueces han acogido estas solicitudes suspendiendo –según los casos- el pago del 50% de la renta, la ejecución de los avales bancarios o la posibilidad de reclamar judicialmente el desahucio o el pago. Y en relación con la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, deja claro que, si bien la pandemia es un acontecimiento sobrevenido, extraordinario e imprevisible, es necesario probar que es la causa concreta del desequilibrio y valorar éste para determinar el reajuste.

Resolución del Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza respecto a la cláusula “rebus sic stantibus”

Merece especial mención la resolución dictada por un Juzgado de Primera Instancia de Zaragoza respecto a un contrato de franquicia de una conocida marca deportiva, uno de cuyos franquiciados solicitaba precisamente dicha medida cautelar que impida que se pueda ejecutar el aval que la marca tenía previsto en el contrato para el caso de determinados incumplimientos; o en suspender determinados vencimientos en contratos de financiación o la exigencia de cumplimiento de determinados ratios financieros, tal y como ha dictado un juzgado de primera instancia de Madrid en el marco de un préstamo sindicado a favor del grupo empresarial prestatario.

 Especial mención vamos a hacer al Auto 288/2020, 25 de septiembre, mediante el cual la magistrada Teresa Álvarez de Sotomayor Soria, titular del Juzgado de Primera Instancia e Instrucción número 4 de Navalcarnero (Madrid) ha acordado la suspensión cautelar de la ejecución del aval bancario de 10.800 euros en aplicación de la cláusula “rebus sic stantibus”.

Esta resolución se basa en el “impacto económico y social grave” de la pandemia de Covid-19, por el cual el juzgado suspende la ejecución del aval por impago de un local situado en el centro comercial Xanadú, al oeste de la Comunidad de Madrid, constituido por CaixaBank.

Según indica la magistrada Álvarez de Sotomayor en el auto septiembre, la adopción de esta medida cautelar exige el cumplimiento de tres requisitos: peligro por mora procesal, apariencia de buen derecho y prestación de caución, que sí se dan en este asunto.

En este sentido, indica que los derechos y obligaciones de las partes que surgen de un contrato de arrendamiento de local de un negocio ubicado en un centro comercial “se han visto afectados por dichas circunstancias” y hasta la declaración del estado de alarma, había cumplido con sus obligaciones contractuales y con el pago de la renta pactada.

Igualmente, apunta que el obligado cese de la actividad profesional de muchos arrendatarios puede ocasionar una imposibilidad de pago de la renta. E indica que dicha circunstancia deberá acreditarse en el pleito principal, así como las consecuencias contractuales.

“Rebus sic stantibus”, una excepción al principio “pacta sunt servanda”

El artículo 1.105 del Código Civil establece una excepción al principio de conservación de los contratos contenido en el brocardo “pacta sunt servanda”. Esta excepción se refiere a los supuestos de caso fortuito o fuerza mayor. En concreto, este precepto señala que nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Asimismo, el Tribunal Supremo ha concretado que para que opere este supuesto, ha de tratarse de un hecho no imputable al deudor, siendo las circunstancias totalmente imprevisibles en el momento de la contratación y tener como consecuencia el incumplimiento de la obligación.

De este modo, la magistrada subraya, que la declaración del estado de alarma puede considerarse como un caso de fuerza mayor, que puede llegar a tener incidencia directa en el cumplimiento de las obligaciones pactadas en los distintos contratos de arrendamientos.

Ejecución del aval bancario durante la pandemia

La magistrada Álvarez de Sotomayor concluye que la ejecución del aval bancario por el impago de una mensualidad en un contrato de 3 años de duración es desproporcionado”, siendo por tanto improcedente en este momento.

Por otra parte, señala que se acredita igualmente el peligro por la moral procesal porque en caso de que se proceda a la ejecución del aval constituido como garantía adicional y posteriormente se estime íntegra o parcialmente la demanda, puede forzar al demandante a nuevo procedimiento judicial.

Lo que está claro es que habrá un cambio significativo en nuestra legislación y jurisprudencia, todo ello fruto del efecto provocado por la pandemia y crisis económica generada en consecuencia. No faltan propuestas en el Congreso de los Diputados para trasladar esta doctrina al Código Civil.

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Una clienta del despacho de abogados Muller Friedman gana el juicio por desahucio formulado por su casero

Una clienta del despacho de abogados Muller Friedman gana el juicio por desahucio formulado por su casero

  • La chica de 26 años declaró en el juicio, que estuvo sufriendo episodios de broncoespamos nocturnos debidos a la humedad de la vivienda

26 de noviembre de 2020. Muller Friedman Abogados Mercantil Concursal

La clienta del despacho, arrendataria del inmueble y parte demandada mediante procedimiento verbal de desahucio, ha obtenido un fallo favorable al considerar el Juez que el arrendador ha incumplido con su obligación. Ésta es el punto de partida para poder exigir el cumplimiento a la parte demandada, esto es, la denominada “exceptio non adimpleti contractus”.

¿Qué sucedió en el juicio?

Nuestra clienta dejó de abonar puntual e íntegramente la renta en marzo del año en curso, tras comunicar, como exige el artículo 21.1 y 3 de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, durante casi 4 años al arrendador, la necesidad de reparaciones en la vivienda. Durante este tiempo, no ha obtenido una solución a su solicitud sino todo lo contrario, debido al lamentable estado en el que estaba la vivienda, sufrió episodios broncoespamos nocturnos debidos a la humedad y el moho que había en la vivienda.

Entre las excepciones formuladas por la demandada en la oposición a la demanda, se encuentra el abono del pago de la renta en especie tras haber realizado obras de reparación en la vivienda que superan la cuantía debida en concepto de renta a la fecha del juicio. Estamos hablando de un hecho extintivo de la prestación por parte del arrendador, cuya prueba corresponde a la demandada, por aplicación de lo establecido en el artículo 217.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

Ha sido clave la acreditación de la comunicación de los defectos existentes en la vivienda al arrendador, así como la prueba de que realmente se han realizado obras de reparación en la vivienda por parte de la arrendataria.

Verosimilidad a las alegaciones de la clienta en el juicio

La verosimilitud a las alegaciones de nuestra clienta se fundamenta en las fotos recogidas en acta notarial y el informe aportado por un perito. Este hace hincapié en que la situación tiene su origen en el año 2016.

Pues bien, el Juzgado en los fundamentos de derecho indica que el arrendador ha incumplido unas obligaciones que le correspondían, que han de ser consideradas de carácter principal y no secundarias. Esto, por tanto,  conlleva a considerar que éste no ha cumplido con el contrato. Asimismo, esto le impide exigir a la contraparte, en este caso a la demandada, el cumplimiento de sus obligaciones.  Máxime cuando ésta ha abonado el importe de las reparaciones de los defectos existentes en la vivienda.

Todo ello tiene su fundamento en las obligaciones recíprocas y consiste en que no se cumplen las propias, excepción que, aunque no está explícita en nuestro derecho, tiene su fundamento en el artículo 1124 y en el artículo 1100 del Código Civil. En estos se indica que los contratos dejan de ser obligatorios para una de las partes, cuando la otra falta a lo convenido.

Requisito necesario es también que la excepción se oponga de buena fe; no será viable que se paralice la acción por incumplimiento de obligaciones accesorias o no principales; tal incumplimiento lo ha de ser de obligaciones cuya insatisfacción frustre la finalidad de contrato.

Con esta sentencia de éxito, hemos conseguido paralizar el desalojo inminente de nuestra clienta a la vez que se condena en costas a la parte actora.

No dude en ponerse en contacto con nuestro despacho si se encuentra en una situación parecida y la asesorarán abogados especializados de forma inmediata.

Muller Friedman

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